중국 부동산 시장의 망해가는 과정: 시기별 분석과 삼중 레드라인 도입 이유

중국 부동산 시장의 망해가는 과정: 시기별 분석과 삼중 레드라인 도입 이유

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완전 망했다는 중국 부동산 시장에 대해서 조사 좀 했습니다. 몇 시간 조사해서 중국 부동산을 다 알 수 있는 건 아니고, 10년 단위의 흐름만 알아두자 해서 조사한 것입니다. 전문가들은 중국 부동산 시장의 위기가 단기간에 발생한 것이 아니라, 약 20~30년에 걸친 구조적 문제와 정책 변화의 결과라고 합니다.

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1. 1990년대: 중국 부동산 시장의 태동

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1990년대 초반, 중국은 개혁·개방 정책의 일환으로 부동산 시장을 본격적으로 개방했습니다. 이 시기에 주택 소유권 개념이 도입되었고, 시장 중심의 주택 공급이 시작되었습니다. 도시화가 본격적으로 진행되며 부동산 수요가 급증했고, 지방 정부는 토지 매각을 통해 재정 수입을 확보하기 시작했습니다. 이때부터 부동산 개발업체들이 등장하며 부동산 시장이 형성되었습니다.

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2. 2000년대: 부동산 시장의 폭발적 성장

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2000년대는 중국 경제가 고속 성장하던 시기로, 중국 경제가 연평균 10% 이상의 성장률을 기록했습니다. 여기에 발맞춰 중국 부동산 시장도 급성장했습니다. 농촌에서 도시로의 대규모 인구 이동이 이루어지며 주택 수요가 폭발적으로 증가했습니다. 지방 정부는 토지 매각을 통해 재정을 확충했고, 은행은 정부의 관리 하에 부동산 대출을 적극 지원했습니다. 이때부터 부동산이 주요 투자 수단으로 자리 잡으며, 소위 투자광풍이 불기 시작했습니다. 집값이 천정부지로 오르며 버블의 초기 단계가 나타났습니다. 2000년대에는 경제 성장 속도가 워낙 빨랐기 때문에 부채 문제가 수면 위로 올라오지도 못했습니다. 하지만 일부 지방에서는 과잉 개발이 시작되었고 미분양 문제가 서서히 나타나고 있었습니다.

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3. 2010년대 초반: 과열된 시장과 규제 도입

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2010년대 들어 중국의 경제 성장률이 2010년 10.6%(마지막 10%), 2015년 6.9%, 2019년 6.1%로 점차 둔화되었습니다. 때마침 미국발 2008년 글로벌 금융위기가 닥쳤고 세계 경제가 침체되기 시작했습니다. 중국의 수출 증가율도 둔화되기 시작했습니다. 하지만 부동산 가격이 지나치게 상승하고, 투기 수요가 급증​하면서 시장은 여전히 뜨거웠습니다.

중국 공산당 정부는 주택 구매 제한, 대출 규제 등으로 투기를 억제하려 했지만, 효과는 제한적이었습니다. 경기가 침체되자 지방 정부는 토지 매각 수입에 더욱 의존하게 되었고, 이는 다시 부동산 과잉 개발로 이어지는 악순환이 시작되었습니다. 일부 지방 도시에서 미분양 "유령 도시" 문제가 부각되었습니다.

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